離婚
離婚のトラブルはご相談ください
離婚の際は財産分与をするために、夫や妻の名義の不動産を売却することがあります。 住宅ローンを支払い中の自宅も、財産分割の対象です。夫と妻の双方とも自宅に住み続けることを希望しない場合、ローンが残っていても売却することは可能なのでしょうか。また、売却によって利益が出る場合には、譲渡所得に関わる税金はどうなるのでしょうか。 離婚時の財産分与のための不動産売却についてなんでもご相談ください。
離婚による不動産売却する際の注意点
売却のタイミングは離婚後
離婚前に不動産売却をして財産を分け合うと「贈与」とみなされ、財産を受け取る側に贈与税がかかります。
離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかかりません。そのため、離婚による不動産の売却をするなら、離婚前ではなく離婚後に行うのが鉄則です。
離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかかりません。そのため、離婚による不動産の売却をするなら、離婚前ではなく離婚後に行うのが鉄則です。
共有名義の場合は両者の同意が必要
先述しましたが、共有名義の場合は、不動産売却時に両者の承諾が必要となります。自分は売却したいと思っても、双方の同意や協力がなければ売却することはできません。
特に大変なのが、相手が出て行ってしまって連絡が取れない、家の中で一切口を聞かないほど夫婦関係が悪化している、といったケース。同意が取れればどちらかが勝手に売却の手続きをしていいわけではないので、契約日や引き渡しなども同席してもらわなければなりません。
事前に同席しないことが分かっていれば「持ち回り契約※」という方法もありますが、こちらも両者の承諾を得た上で行うので、相手と連絡が取れない、話し合いに応じてくれないという場合は、売却の手続きが進まず苦労します。
※持ち回り契約…売主・買主双方または一方の事情から契約の場に同席できない場合、不動産仲介会社が双方へ足を運んで契約書面に記名・押印をもらうこと。場合によっては郵送で取り交わすこともあります。（両者の承諾が必要）
特に大変なのが、相手が出て行ってしまって連絡が取れない、家の中で一切口を聞かないほど夫婦関係が悪化している、といったケース。同意が取れればどちらかが勝手に売却の手続きをしていいわけではないので、契約日や引き渡しなども同席してもらわなければなりません。
事前に同席しないことが分かっていれば「持ち回り契約※」という方法もありますが、こちらも両者の承諾を得た上で行うので、相手と連絡が取れない、話し合いに応じてくれないという場合は、売却の手続きが進まず苦労します。
※持ち回り契約…売主・買主双方または一方の事情から契約の場に同席できない場合、不動産仲介会社が双方へ足を運んで契約書面に記名・押印をもらうこと。場合によっては郵送で取り交わすこともあります。（両者の承諾が必要）
住宅ローンの残債によっては売却できないこともある
住宅ローンが残っている場合は、売却の仕方に注意が必要です。
不動産の売却では、アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済できるため、売却ができます。
それに対して、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）の場合、不動産を売却してもローンが残ってしまうため、足りない分のお金を用意しなければ売却できません。
お金を用意できない場合は、新しいローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という手段もありますが、任意売却の許可が出るかどうかは、金融機関の判断次第になります。金融機関の許可がおりなければ売却できません。
住宅ローンの残債によっては、売却することができない可能性があることをご承知おきください。
不動産の売却では、アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済できるため、売却ができます。
それに対して、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）の場合、不動産を売却してもローンが残ってしまうため、足りない分のお金を用意しなければ売却できません。
お金を用意できない場合は、新しいローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という手段もありますが、任意売却の許可が出るかどうかは、金融機関の判断次第になります。金融機関の許可がおりなければ売却できません。
住宅ローンの残債によっては、売却することができない可能性があることをご承知おきください。
離婚後の不動産をどうするのかの代表的なふたつのケース
①残債以上での売却が不可能な不動産を売却処分したい場合
- 不動産を売却しその売却金額では全額返済できそうにない場合は、金融機関に事前相談し、任意での売却の了解を得て、売却後、残った金額については別のローンを組んで支払っていくといった方法があります。この場合、残った額は住宅ローンではないので、ローン金利が高くなってしまうことは覚悟しなければなりません。また、誰もが簡単にこの方法が可能なのではなく、無担保の融資となりますので人によっては不可能な場合や、別途担保の提供をしなければいけない場合なども考えられます。
②どちらか一方の単独名義にし、ローンを支払って住みたい場合
- 共有名義（一方が連帯債務や連帯保証人になっている）の場合、双方に支払い義務が生じますが、それを解消し、どちらか一方の名義にすることも条件によっては可能ですが、その為には金融機関（保証会社）の承認が必要となります。共有名義でローンを組んでいる場合のほとんどは一方だけでの収入では借入額が不足するため双方の収入額を合算して借りている場合が多いとおもわれますので、一方だけの収入で名義を単独にする承認が得られる可能性は低くなります。その場合は、連帯保証人又は連帯債務者を両親などに変更しその方との収入合算により、夫婦共有名義を解消するといった方法もあります。
離婚でのトラブルでこんなお困りごとございませんか
- 離婚した後は誰もこの家に住まない。固定資産税がかかるだけだし、売却したい。
- 住宅ローンの支払が厳しいので、住宅を売って少しでも楽にしたい。
- 共有持ち分になっているがどうすれば良いのか？
- 残債が多く残っているが、売却できるのか？
- 売却するにあたって抵当権は外すことができるのか？
Q&A
離婚
離婚を検討していますが、住宅ローンの支払いはどうなるのでしょうか？
離婚に関するご相談は多くいただきます。住宅ローン残債、不動産価値、共有名義人の有無、連帯保証人の有無等の内容で、ご提案内容は変わってきます。後々のことを考えて、離婚のタイミングで不動産は売却された方が無難かもしれません。まずはお気軽にご相談ください。相手側が滞りなく支払われているうちは問題は無いのですが、転職、病気等で支払いが滞ることになれば、何年も前に離婚していても、金融機関から支払いの請求が突然届き、驚かれてご相談を受けることもあります。離婚相手とは二度と会いたくない、連絡を取りたくない、住所を知られたくない等で相談されることもあります。
